PERSPEKTIF 22 JUNI 2020

PERSPEKTIF 22 JUNI 2020

Grafik di bawah, menunjukan kenaikan sejumlah Assets dalam 3 bulan terakhir, sejak Fed dan pemerintah Amerika mengambil kebijakan QE dan stimulus fiskal, untuk menghadapi dampak Covid-19. Langkah ini, kemudian juga dilakukan oleh berbagai bank sentral dan pemerintah di berbagai negara, termasuk Indonesia.

Khusus untuk CDS Indonesia, “kenaikan” dalam grafik itu menunjukan meningkatnya confidence investor kepada Indonesia, yang ditunjukan oleh penurunan angka CDS 3 bulan lalu, di 290, menjadi 124 pada saat ini.

Skala maupun mekanisme kebijakan yang dilakukan Fed, tidak pernah terjadi sebelumnya. Dalam presentasinya di Princeton University pada akhir Maret, Powell bahkan mengatakan “We crossed a lot of red-lines that had not been crossed before”. “……this is that situation in which you do that, and you figure out afterward”. 

Injeksi likuiditas yang sangat masif ini, merupakan benih yang memiliki konsekwensi buruk atas nilai mata uang kertas. Penurunan nilai mata uang kertas ini, merupakan bentuk lain dari terjadinya kenaikan real-assets, seprti komoditi, properti dan kepemilikan saham. Akan terjadi penyesuaian (kenaikan) harga berbagai real-assets.

Proses penyesuaian harga ini sudah mulai berlangsung, dan akan terus berlangsung dalam waktu-waktu mendatang. Rumah yang bisa dibeli dengan uang Rp 1 Milyar 10 tahun yang lalu, dan sekarang rumah yang sama itu hanya dapat dibeli dengan harga Rp 2 Milyar, menjadi contoh tentang penurunan nilai uang kertas. Anda bisa menggunakan contoh real-assets yang lain. Dari mulai kebutuhan produk sehari-hari, sampai barang-barang non-esential. 

Pastikan Anda menempatkan poisisi yang baik untuk menghadapi penurunan nilai uang kertas ini.

Sektor Properti

Covid-19 tidak hanya membuat disrupsi pada sisi demand, tetapi juga terhadap sisi supply. 

Dari sisi demand, berdasarkan hasil survey dengan populasi sebanyak 95 perumahan di kawasan Jabotabek, Indonesia Property Watch/IPW, seperti diberitakan Kompas menunjukan penurunan angka yang tajam dalam Kwartal I/2020.

Kita masih harus melihat, bagaimana perubahan dari sisi demand ini, pada saat kegiatan perokonomian mulai bergulir kembali. Namun jika demand mulai meningkat kembali, tidak serta-merta perbaikan dalam sisi demand ini bisa dipenuhi oleh sisi supply.

Dari data Bank Indonesia, seperti tampak pada gambar, dari pinjaman di sektor properti, kredit konstruksi menjadi sektor dengan penurunan angka yang paling tinggi. Hal ini menjadi indikasi dari penurunan tajam dalam pembangunan perumahan. 

Sektor properti mulai mengalami penurunan dari sejak tahun 2014. Di tahun 2013, seperti dilaporkan AsiaPropertyHq, harga properti masih mencatat kenaikan sebesar 13%. Pada tahun 2017 dan 2018, angka ini sudah turun ke kisaran 3%, dan hanya tercatat sebesar 2.5% di Kwartal II/2019. Siklus normal properti 6 tahunan yang diharapkan akan mulai tampak di tahun 2020 ini, harus tertunda dengan datangnya Covid-19.

Berkaitan dengan sektor properti, rekomendasi untuk membeli saham satu emiten properti di BEI, sudah diposting di jsportfolio.id semalam. Emiten ini menjadi emiten properti BEI ke-2, yang masuk di dalam JSP.

Emiten yang bergerak di niche-market sektor properti ini, memasuki  tahun 2020 ini telah melakukan langkah transformasi yang strategis. Keberhasilannya melakukan transformasi ini, menandai keberhasilan strategi perusahaan di dalam 10 tahun terakhir. 

Going-forward, adanya kombinasi track-record di atas, serta strategic yang sangat kuat saat ini, rencana ekspansi dalam 2-3 tahun ke depan ini, diharapkan bisa meningkatkan nilai perusahan secara signifikan. 

Valuasi saat ini, samasekali tidak memperhitungkan lompatan operasi perusahaan dalam 2-3 tahun mendatang. Emiten yang menjadi leader di sektor ini, dengan pangsa pasar 37% (60% lebih besar dari peringkat kedua), menjadi indikasi kemampuan manajemen saat ini. Bahkan jika pertumbuhan perusahaan tidak diperhitungkan, valuasi-nya sekarang ini hanya setara dengan EV/EBITDA kurang dari 3X, dan PBV di bawah 0.4X.  

Seperti disampaikan dalam catatan itu, agar diperhatikan WARNING-nya untuk tidak mengejar saham ini, dan tetap berpegang pada harga maximum yang dianjurkan. Do not chase this stock!

Salam,

Joeliardi Sunendar 

Published by Joeliardi

Investor, Author.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: