SEKTOR PROPERTI, SIKLUS BARU YANG TERTUNDA

SEKTOR PROPERTI – SIKLUS YANG TERTUNDA

Apa yang ditunjukan bursa saham, pada saat berakhirnya tahun 2019, semakin memberi keyakinan pada saya – saat itu – bahwa tahun 2020 akan menjadi tahun awal recovery di sektor properti.

Sektor properti merupakan bisnis cyclical, dengan siklus 5-6 tahunan. Namun demikian, berbeda dengan bisnis komoditas yang sama-sama cyclical, tanah dan bangunan yang merupakan produk utama property business, melalui perjalanan waktu selalu mengalami apresiasi. Dalam hal komoditi seperti seperti oil, copper, nickel dll, harga komoditas ini bisa berfluktuasi – naik turun dengan tajam – dalam perjalanan siklus yang harus dilaluinya.

Oil price yang naik dari 30-an dollar tahun 2004 ke 140 dollar di bulan Juni 2008, bisa turun kembali ke 30-40 dollar di awal tahun 2009. Saat big boys di Wall Street mulai meramalkan, bahwa oil price akan terus turun sampai 20 dollar (boleh jadi, pada saat harga mulai jatuh karena “ramalan” mereka ini, mereka justru memulai posisi long-nya), harga minyak berbalik mengalami peningkatan, dan mencapai harga $120 di  awal tahun 2011. Harga itu kemudian mulai turun lagi di pertengahan tahun 2014, sampai ke harga 30-an dollar pada akhir tahun 2016. Dan demikian seterusnya, siklus itu berputar, dan harga naik-turun.

Beberapa bulan yang lalu, kita menyaksikan roller-coaster yang sama pada oil price ini, sebagai konsekwensi dari boom-bust sebuah cyclical industry.

Hal seperti ini, tidak terjadi pada property business. Meskipun sama-sama harus melewati siklus, di Indonesia yang infrastruktur-nya belum merata, harga property masih akan tetap naik lewat perjalanan waktu. Sebidang tanah di jalan Thamrin, Kuningan atau Sudirman, meskipun mengalami siklus, nilainya tetap akan naik. Tanah kosong, tidak diapa-apakan juga, melewati waktu pasti naik, beda dengan komoditas.

Apabila ada pembangunan infrastruktur, maka akan muncul kota-kota satelit baru, katakanlah di kawasan area berjarak 30-60 km dari TKS. Adanya pembangunan infrastruktur itu, tidak akan menurunkan harga properti di kawasan TKS, tetapi meningkatkan harga di kawasan satelit baru ke arah harga properti di TKS. Bukan sebaliknya. Bahkan apabila sepetak tanah itu tidak diapa-apakan, 10, 15 atau 20 tahun kemudian harganya pasti naik. That’s the beauty of property. Dia dapat menjadi asset-class yang bisa mengkompensasi penurunan nilai uang kertas. 

Dalam banyak kesempatan, saya sudah menyampaikan, bahwa PBV tidak dapat digunakan untuk mengukur murah dan tidaknya satu CEC. Dalam hal property company, metrik PBV justru menjadi metrik yang sangat relevan untuk dapat menilai murah-tidaknya harga saham dari property company.

Prinsip-prinsip akuntansi mensyaratkan, setiap pembelian asset harus dicatat atas dasar biaya perolehannya. Apabila BSD atau Summarecon membeli tanah tahun 1990 dengan harga Rp 100 ribu/m2, maka harga tanah yang tercantum di Neraca tahun 2020, untuk tanah yang sama itu akan tetap dicantumkan di Rp 100 ribu per-m2. Meskipun harganya sekarang katakanlah sudah Rp 10 atau 20 Juta/m2, tetapi angka yang dicatat di Neraca tetap saja Rp 100,000. 

Dengan demikian, sebagian dari nilai Equity (Book Value) yang dicatat di Neraca, ini mencerminkan harga beli tanah, dan bukan harga pasar. Oleh karena itu, jika kita bisa membeli saham dengan PBV di bawah 1, kita mendapatkan double discount. Pertama, kita membelinya dengan harga lebih rendah dari angka Modal. Kedua, angka yang dicerminkan dalam Modal itu adalah harga beli, yang nilainya tentu di bawah harga pasar yang berlaku.

Saat ini, ada sekitar 43 emiten properti di BEI yang harganya di bawah Book Value, atau PBV lebih kecil dari 1. Ini bisa menjadi daftar awal di Watchlist. 

Meskipun PBV di bawah 1, kalau perusahaan punya hutang, dan bisnis sedang lesu, maka ada kemungkinan perusahaan tidak bisa membayar bunga, atau cicilan pinjaman. Saya mendengar sudah ada perusahaan properti yang terpaksa harus menjual hotel dan mall yang dimilikinya. Hilangnya hotel atau mall ini tentu akan mengurangi recurring income yang perannya justru semakin penting, saat kondisi penjualan properti sedang lesu. Oleh karena itu, selain PBV di bawah 1, tambahkan juga metrik Debt Equity Ratio/DER. Semakin kecil angka DER tentu semakin bagus. Misalnya untuk DER ini maximum angkanya 0.5 X. Saya melihat ada beberapa perusahaan, bahkan praktis tidak memiliki hutang lagi. 

Dengan tambahan metrik ini, maka jumlah emiten di Watchlist tentu semakin sedikit. Watchlist bukanlah daftar pembelian, tetapi tahapan awal untuk melakukan penelitian lebih lanjut. Misalnya, berapa besar land bank yang saat ini dimiliki perusahaan. Berapa tahun land-bank yang ada ini akan habis? Apakah masih ada potensi untuk memperluas land-bank di sekitarnya? Berapa luas, dan berapa besar investasi yang diperlukan? Bagaimana perbandingan recurring income (hotel, mall, golf, convention centre dsb.) dengan penjualan kavling atau rumah?. Selain itu, bisa dilihat juga sejumlah metrik keuangannya seperti Gross Margin, Operating/Net Margin, ROE, Debt/EBITDA dan sebagainya.   

Seperti dikatakan di atas, melihat apa yang terjadi di bursa tahun 2019 kemarin, saya menduga tahun 2020 akan menjadi tahap awal recovery sektor properti. 

Akhir tahun 2019, ada 3 sektor yang leading, yaitu Finance (15.22%), Industri Dasar dan Kimia (14.44%), serta sektor Properti di posisi ke-3 dengan kenaikan 12.54%. IHSG sendiri di tahun itu hanya naik 1.7%. 

Sektor Keuangan (BBCA cs) dan Sektor Industri Dasar dan Kimia (Barito Pacific cs) sudah dari tahun 2018 terlihat memimpin. Bahkan dengan kenaikan 2 tahun berturut-turut, yang dilanjutkan tahun 2019, Barito dan Chandra Asri, akhirnya berhasil masuk TOP-10 pada tahun 2019. Sementara itu, Sektor Properti di tahun 2018 posisinya masih buruk.  

Dengan demikian, tahun 2019 merupakan tahun pertama bagi Sektor  ini, keluar dari masa gelapnya. Statistik Penjualan Rumah dari Laporan BI, seperti tampak di dalam gambar, menunjukan angka pertumbuhan yang sangat impresif – khususnya untuk perumahan besar – di dalam dua Kwartal terakhir tahun 2019. Kedua indikasi ini – di bursa dan di lapangan – meningkatkan keyakinan saya, bahwa tahun 2020 ini akan menjadi tahun awal kebangkitan properti. Sudah waktunya sektor ini memulai siklus pertumbuhan barunya.

Covid-19 ternyata tidak rela melihat apa yang saya perkirakan itu bisa terjadi. Kedatangan Covid-19 memutuskan pergerakan yang positif ini, seperti juga terjadi pada berbagai sektor lainnya.

Uncertainty dari dampak Covid-19 ini, seperti sudah saya sampaikan dalam beberapa catatan, memunculkan bank sentral – via monetary policy-nya – dan pemerintah – via stimulus fiskal-nya – sebagai Aktor penting untuk mengurangi kadar uncertainty itu. Kombinasi monetary policy dan stimulus fiskal ini berhasil menjadi the Known Factor.

Injeksi likuiditas dalam skala yang tidak pernah terjadi sebelumnya ini, dalam pandangan saya, memungkinkan sektor Properti meneruskan pergerakan positifnya, yang sementara terganggu karena Covid-19.

Berbagai kebijakan yang dilakukan – The Known Factor – menawarkan konsekwensi lain, yaitu menurunnya nilai mata uang kertas. Turunnya nilai mata uang kertas sama artinya dengan meningkatnya nilai hard assets : komoditi, properti dan saham di pasar modal. Dan merupakan kabar buruk untuk pecinta uang kertas.

Saya termasuk yang cukup antusias, untuk mulai melihat-lihat kembali sejumlah emiten properti di tahun 2020 ini.

Published by Joeliardi

Investor, Author.

5 thoughts on “SEKTOR PROPERTI, SIKLUS BARU YANG TERTUNDA

  1. Terima kasih banyak Pak Joeliardi sudah meluangkan waktu untuk menulis artikel ini. Selalu ada hal baru yang saya pelajari di setiap artikel Pak Joe, termasuk yang ini. Sejauh ini, untuk sektor properti saya lihat PLIN yang sudah hampir tidak ada hutang, tetapi saya sangat tertarik dengan JRPT.

    Like

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: